Cuando todos los herederos quieren vender menos uno, es habitual que a «ese uno» se le hayan dado tantas oportunidades en el pasado que, al recibir la demanda interpuesta por un abogado especializado en este área de práctica, no exista ya una razón válida que haga que sus hermanos reculen en el procedimiento legal iniciado por su parte, forzando la venta del bien inmueble en proindiviso por la vía judicial si finalmente esa persona apuesta por no cambiar de opinión antes las «primeras llamadas» del juzgado.
Antes de nada, debes valorar que desde una perspectiva estrictamente jurídica, lo que está sucediendo si un heredero no quiere vender será lo mismo que si por ejemplo fuesen 2 los herederos que quieren la casa y por ello constantemente se están oponiendo a la venta.
No obstante, la experiencia personal en la tramitación profesional de casos de este tipo nos hace saber que, cuando es sólo uno de los herederos el no quiere vender, tras el inmueble objeto de conflicto se esconden siempre infinidad de historias muy dolorosas para el resto de sus copropietarios, siendo la idea de que «con el tiempo todo irá a mejor» algo ya desechado en el seno de nuestro núcleo familiar.
La esperanza es lo último que se pierde…
pero se pierde
Por este motivo, hoy en este artículo de nuestro blog te pediremos que por un momento dejes a un lado el dolor o rencor que ahora mismo pudieras estar sintiendo frente a esa persona que tanto daño a hecho en el pasado a tu familia y allegados.
A fin de cuentas, no debes perder de vista que el objetivo por el cual has accedido a este artículo es entender de forma objetiva lo que realmente sucede en una herencia si un familiar no quiere vender el inmueble que todos habéis heredado de forma conjunta, valorando en paralelo las herramientas legales con las que cuentas para dar por zanjado este asunto tan desagradable para tí y el resto de tus familiares.
Y para ello, será imprescindible analizar primero el problema desde una perspectiva más objetiva para, al final de este post, tomar una decisión sobre la forma de resolver ese problema que ya te tiene exhausto o agotado.
Además, al final de este artículo encontrarás también la historia de Paloma Aldasoro, una mujer que se negaba a vender el piso de la herencia entre hermanos y cuyo caso tuvo que tramitar nuestro despacho de abogados para forzarle a vender la vivienda heredada de la cual el resto de copropietarios necesitaba cuanto antes deshacerse, historia con la que seguro te sientes identificado dado el problema que ahora mismo tanto te preocupa.
Hechas ya las presentaciones, déjanos darte la bienvenida al blog de GJ Defensa Legal, un espacio desarrollado por nuestro despacho de abogados especializado en este área de práctica con el que, a través de sencillos ejemplos prácticos, ofrecerte la seguridad jurídica que en estos momentos andabas buscando por la red.
🏠 3,2,1… ¡EMPEZAMOS!
SUMARIO DEL POST
¿Qué sucede juridicamente cuando todos los herederos quieren vender menos uno?
Cuando todos los herederos quieren vender menos uno, debes valorar que «ese uno» obliga al resto a permanecer en una relación de copropiedad, infringiendo lo establecido al respecto en el artículo 400 del Código Civil y existiendo pocas posibilidades para su defensa si finalmente el asunto es resuelto ante los Tribunales de Justicia.
Y aunque a lo largo de este artículo iremos reflexionando sobre los «aspectos personales» que con frecuencia tienen cabida cuando todos los herederos quieren vender menos uno, es importante empezar por el principio (nunca mejor dicho) de ese problema legal que ahora mismo pretendes resolver.
¿Se puede obligar a vender una vivienda heredada?
No.
Si un heredero no quiere vender, tú no puedes obligarle a «firmar una hoja de encargo» en una inmobiliaria o acudir el día de la cita a la notaría para que apruebe la venta de la casa que en su momento todos heredastéis de forma conjunta.
No obstante, si mi hermano no quiere vender su parte de la casa, que en el fondo está en «su derecho» de no hacerlo (por favor fíjate en las comillas utilizadas por nuestro equipo) en paralelo me estará obligando a mi a permanecer en una relación de copropiedad.
¿Es esto muy grave?
Pues sin ser un delito de carácter penal, lo cierto es que una relación de estas características es percibida siempre por el legislador como incidental, negativa y transitoria, algo recogido de forma clara en diversas sentencias de la jurisprudencia de nuestro país y siendo las 3 siguientes una pequeña muestra de ello, pudiendo acceder a las mismas si lo deseas haciendo click en sus correspondientes enlaces:
Si desde un punto de vista teórico quieres conocer aquellos principios y normas que explicarían la relación legal que ahora mismo conformas con el resto de propietarios del bien inmueble, haz click en el siguiente enlace y descubre todo lo que al respecto deberías de saber sobre las relaciones de copropiedad.
No obstante, si desde un punto de vista práctico o coloquial prefieres entender cómo van a percibir los Tribunales de Justicia la relación legal de la que ahora mismo eres parte implicada (y de la cual sí o sí necesitas deshacerte tras leer este artículo), a continuación usaremos los 3 adjetivos anteriormente mencionados (negativo, incidental y transitorio) para contarte una «breve historia» que incluso quizás pueda llegar a sonarte familiar según esas circunstancias concretas que por desgracia te han traído hasta aquí.
No obstante, esta relación solo va a durar desde la aceptación de la herencia hasta la venta del inmueble, siendo algo transitorio ya que en el fondo ninguno quiere quedarse la casa de forma exclusiva, abonando a los demás lo que su parte podría llegar a valer en el mercado inmobiliario.
Todo el mundo sabe que heredar una casa entre hermanos es siempre un marrón, ya que sino procedes a venderla y repartir el dinero, con el tiempo luego empiezan a surgir los típicos problemas de carácter negativo, como el pago de facturas, las peleas por quien la usa más y quien menos, las deudas de la comunidad de vecinos....
Por ello sí, cuanto antes nos quitemos este problema de encima, mejor que mejor"
Vale, está bien.
La historia de Ana Fernández para la venta de una propiedad heredada te ha resultado algo forzada porque, a efectos prácticos, tú jamás hablarías así coloquialmente para describir el escenario jurídico que ha tenido lugar tras el fallecimiento de tu madre y/o padre en relación a la casa que os dejaron a todos los hermanos en su testamento.
No obstante, cuando un heredero no quiere vender un piso, es muy habitual que tras su negativa se escondan siempre una serie de razones personales que poco o nada tienen que ver con la forma en la que el ordenamiento jurídico va a percibir realmente el problema del que ahora mismo eres parte implicada, forma que sí se asemejaría y bastante al testimonio de Ana y siendo este el motivo por el cual nadie puede obligarte a permanecer en relaciones jurídicas de este tipo.
De hecho, en lado opuesto de esta misma historia, a continuación detallaremos algunas de las «razones» (fíjate de nuevo en las comillas utilizadas por nuestro equipo) que nuestro despacho ha escuchado también por parte de la persona que no quería vender su parte de la herencia a lo largo de su trayectoria profesional, las cuales podrían a llegar a sonarte familiares y que desde ya te avisamos que van a carecer de algún tipo de validez legal ante el juez que tenga que decidir sobre tu caso en concreto.
🗣 Yo tengo derecho a disfrutar de mi casa, es mi herencia y voy a luchar por ella con uñas y dientes.
🗣 Moralmente esta casa es más mía que tuya, yo cuidé mucho más a mamá durante sus últimos años de vida y sería injusto que me obligaras a venderla ya que ni siquiera tengo donde ir.
🗣 Si quieres la casa demándame, soy vulnerable, no tengo trabajo y tengo 2 hijos… ¿Que crees que podría llegar a pensar un juez?
🗣 Tú «haz lo que tengas que hacer» para vender tu parte de la herencia, que a mi de esta casa no me va a mover ni dios.
Por ello, lo primero que debes tener muy claro si eres copropietario de un bien inmueble en el que todos los herederos queréis vender menos uno es que ese uno no podrá obligaros a permanecer en el problema que ahora mismo pretendéis solventar, con independencia de las múltiples creencias irracionales que al respecto él o ella te hayan podido trasladar en los últimos años de su vida y siendo él quien podría pagar las consecuencias económicas del procedimiento legal a iniciar por vuestra parte para forzarle a la venta de la vivienda heredada, consecuencias sobre las que más adelante iremos reflexionando también en este artículo de nuestro blog.
De hecho, para que entiendas bien los cimientos legales de esta realidad jurídica que ahora mismo te estamos explicando, y de la cual tú empezaste a formar parte sin saberlo tras producirse la aceptación de vuestra herencia, a continuación te dejamos el extracto de una de las sentencias que anteriormente ha sido ya citada por nuestro equipo:
Y es que a efectos estrictamente jurídicos, si un heredero no quiere vender se creará una relación de por sí tan negativa que un juez siempre dará la misma por finalizada, estableciéndose la acción de división de la cosa común como un derecho que tú tienes mientras perdure tu condición de copropietario sobre el bien inmueble objeto de conflicto y no siendo tu deseo de vender algo que pueda impedir alguna de las irracionales creencias por parte de ese copropietario que hasta el momento se ha opuesto a la venta.
Por lo que…
¿Deberé interponer una demanda para vender el inmueble heredado?
Si un heredero persiste en no vender su parte por cualquier motivo de carácter personal (motivos que ahora tú ya sabes carecen de validez legal), el resto de copropietarios deberá interponer contra él una demanda ejercitando la acción de división de la cosa común, solicitando que sea un juez el que extinga la relación de copropiedad que hasta la fecha ha tenido cabida entre todos los copropietarios.
Y cuando el abogado de la persona que se está oponiendo a vender la casa entre hermanos reciba la demanda, en su escrito de contestación a presentar ante el juzgado tendrá 2 opciones sobre las que sustentar la linea de defensa de su cliente:
- OPONERSE A LA DEMANDA
El abogado podrá oponerse a las pretensiones de las personas que quieren vender el piso heredado entre hermanos, alegando que su cliente es el heredero moral de la casa, teniendo además derecho a disfrutar de la herencia porque su madre o padre así se lo dijeron antes de morir porque tenía 2 hijos, a pesar de que en ningún caso esto fue especificado como tal en su testamento.
- ALLANARSE A LA DEMANDA
Allanarse (es decir, mostrar su conformidad) con las pretensiones de las personas que aspiran a vender la casa de la herencia, reconociendo su derecho a dar por finalizado el condominio existente al no poder nadie obligarles a permanecer en copropiedad, tal como al respecto establece el artículo 400 del Código Civil.
Y aunque te estás leyendo este artículo para entender lo que pasa si uno de los herederos no quiere vender porque careces de conocimientos jurídicos, no es «necesario que seas notario o juez» para entender que la primera opción solo ha sido citada por nuestro equipo a modo de ironía para explicarte de manera práctica el problema que ahora mismo pretendes solucionar, evidenciando a su vez el sinsentido jurídico de todas esas historias que llevas escuchando durante años por parte de la persona que se ha negado a vender el inmueble en el que todos ostentáis la condición de copropietarios.
Y es que si nadie te puede obligar a permanecer en copropiedad, dentro del término nadie se englobará cualquier persona que no quiera vender su parte de un piso heredado, siendo sus excusas algo carente de cualquier tipo de importancia legal y las cuales un abogado jamás podrá alegar en su escrito de contestación a tu demanda o, para el caso de hacerlo, pondrá a su cliente en una situación más que incómoda ante el juez competente.
Por ello, para que te quede claro por qué esta primera opción sería una auténtica «locura» a nivel legal, a continuación te dejaremos el extracto de una charla que tuvo lugar en el Colegio de Abogados de Madrid por parte de un profesor especializado en derecho civil de la UC3M (Universidad Carlos III de Madrid) la cual, con bastante contundencia, explica lo que debe hacer un buen abogado al recibir una demanda de estas características.
"Todos nos allanamos, de verdad, que te viene la división de la cosa común y claro que te allanas.
Faltaría más que como abogados no nos allanásemos en la contestación a la demanda"
Y es que a fin de cuentas, la acción de división de la cosa común será indiscutible por los demás partícipes (en este caso esa persona que no quiere vender la propiedad heredada y que en el fondo ha provocado que te empieces a leer este artículo de nuestro blog) siendo un derecho que existirá mientras exista tu condición de copropietario y no algo que dependa de sus falsas creencias morales o sentimentales que por desgracia tanto tiempo llevan atascadas en la historia de tu familia por lo que…
¿Podremos entonces forzar la venta de la casa heredada de la que somos copropietarios el resto de familiares?
Así es.
Cuando todos los herederos quieren vender menos uno, tras la interposición de la demanda, el traslado a la parte contraria y la contestación anteriormente explicada por nuestro equipo, tendrá lugar la celebración de un juicio donde se declarará la indivisibilidad del bien inmueble… ¿Qué significa esto?
Pues que con independencia de las falsas creencias que hacer cuando un heredero no quiere vender (las cuales probablemente hayas visto en series de abogados que ni siquiera han sido rodadas en nuestro país) en caso de tu supuesto de hecho finalmente llegar a juicio, lo único que se debatirá en sala es si tu casa es un bien inmueble divisible o indivisible (haz click en el enlace anterior si quieres conocer mejor la diferencia entre ambos conceptos jurídicos).
Y se entenderá que un inmueble es indivisible siempre que, de intentar llevar a cabo su división, esta lo haría inservible para el uso al cual el inmueble está destinado (artículo 401 del Código Civil).
Si por ejemplo tenemos problemas para la venta de una casa heredada entre 4 hermanos, no es posible que una se quede con el baño, otros dos con la cocina y la otra con el dormitorio (véase anterior infografía), ya que nadie querría vivir en un casa sin cocina, baño o viceversa.
Es decir, de ninguna forma se puede dividir la vivienda en 4 pisos iguales (y que además en su conjunto valgan lo mismo que el inmueble a dividir) para dar por finalizada esta situación en la que por ley nadie está obligado a permanecer.
Por ello, la única opción que le quedará al juez es declarar el carácter indivisible de la vivienda y ordenar su venta en pública subasta (artículo 404 del Código Civil) para, a posteriori, repartir desde el juzgado el dinero obtenido al finalizar la subasta en proporción a la cuota que ostente cada uno de los copropietarios (en el anterior ejemplo sería el 25% del pleno dominio sobre el piso heredado entre los 4 hermanos, pues el reparto de la herencia se realizó a partes iguales tras el fallecimiento de sus padres).
De hecho, para que puedas «echar números» de tu caso en concreto, a continuación te dejamos un ejemplo práctico de un piso con tres herederas, en el cual una no quería vender, delimitando lo que podría suponer desde un punto de vista estrictamente económico la venta de tu vivienda heredada por subasta judicial, situación que más adelante analizaremos también en los siguientes epígrafes de este post de una forma mucho más detallada:
Asunción, Felisa y Verónica eran propietarias de un piso en Sitges que heredaron tras el fallecimiento de su madre en distinta proporción, pues así quiso ella dejarlo estipulado en su testamento, cuyo valor a precio de mercado era aproximadamente de 210.000€.
Ante la constante negativa de Asunción a vender el piso heredado por cuestiones personales (era la casa donde veraneaban desde niñas), sus otras dos hermanas optan por instar contra ella un procedimiento de acción de división de la cosa común, ordenándose al finalizar el mismo la venta de la casa en pública subasta.
Tras el cierre de esta, el inmueble es vendido en 160.000€ por lo que… ¿Cuánto dinero recibirá cada una de las hermanas?
ASUNCIÓN NAVARRO
🏘️ | CUOTA DE PROPIEDAD: 55% en pleno dominio.
🏘️ | DINERO A RECIBIR: 88.000€.
🏘️ | DINERO QUE HA DEJADO DE RECIBIR: 27.500€ menos que si el inmueble se hubiese vendido de mutuo acuerdo.
VERÓNICA NAVARRO
🏘️ | CUOTA DE PROPIEDAD: 25% en pleno dominio.
🏘️ | DINERO A RECIBIR: 40.000€.
🏘️ | DINERO QUE HA DEJADO DE RECIBIR: 12.500€ menos que si el inmueble se hubiese vendido de mutuo acuerdo.
FELISA NAVARRO
🏘️ | CUOTA DE PROPIEDAD: 20% en pleno dominio.
🏘️ | DINERO A RECIBIR: 32.000€.
🏘️ | DINERO QUE HA DEJADO DE RECIBIR: 10.000€ menos que si el inmueble se hubiese vendido de mutuo acuerdo.
*Además, ante la negativa de Asunción a la venta de la casa de la herencia de forma continuada en el pasado, es probable que a la cantidad que a ella le correspondería se le reste primero la condena en costas (15.000€ aproximadamente), cuestión que explicaremos con profundidad en el próximo epígrafe de este post.
El hecho de que no se pueda vender una casa si uno de los herederos no quiere pero, en el lado contrario de la ley un juez sí pueda obligarle a vender un piso por los derechos que tú tendrías como copropietario de la vivienda es una contradicción que en estos momentos quizás pueda seguir sonándote confusa, valorando sobre todo aquellas historias escuchadas por parte de ese copropietario durante tantos años y a las cualés tú por ignorancia les habías otorgado cierta validez jurídica.
Por ello, a continuación te dejaremos otros artículos de nuestro blog donde se especifican diversas cuestiones a valorar cuando queremos forzar la venta de una casa con varios herederos mediante las herramientas legales que el ordenamiento jurídico pone a nuestra disposición, en los cuales encontrarás esta posibilidad explicada de una forma mucho más detallada y desde diversas perspectivas.
Además, en caso de tener una duda más concreta sobre las circunstancias exactas de tu supuesto de hecho, te invitamos a dejarnos la misma haciendo click en el botón negro que tienes abajo a la derecha de tu pantalla, el cual probablemente hasta ahora ni siquiera te habías fijado que estaba ahí para cualquier cosa que al respecto pudieras ir necesitando durante la lectura de este artículo, el cual por otro lado esperamos esté resultando de tu interés.
Además, ahora que ya sabes que se puede «vender una casa con varios herederos» aunque uno de ellos se esté oponiendo a la venta, será importante finalizar este epígrafe del artículo valorando las consecuencias legales que tendrá para esa persona su conducta llevada a cabo en los últimos años en relación al inmueble objeto de conflicto, conductas que por otro lado tantísimo daño han ocasionando a tí y al resto de personas de tu familia, a pesar de estas no ser relevantes a nivel jurídico.
No obstante, si ya has llegado hasta aquí, es probable que de una u otra forma estés empezando a entender el problema jurídico que realmente pasa si uno de los copropietarios no quiere vender, siendo el objetivo que tenías al empezar a leerte este artículo de nuestro blog.
Por ello, si te gustaría recibir un asesoramiento personalizado en función de las circunstancias concretas de tu situación en particular, te invitamos a rellenar el siguiente formulario de contacto contándonos cómo crees que nuestro equipo podría ayudarte.
Tras analizar el mensaje enviado por tu parte, un profesional del despacho se pondrá en contacto contigo a la mayor brevedad posible para brindarte la ayuda legal que en estos momentos quizás necesitas.
¿Qué consecuencias tendrá oponerse a vender una casa de varios herederos?
A lo largo de estos años en los que no sabias lo que hacer para vender una casa heredada, es lo normal haber escuchado infinidad de excusas por parte de ese copropietario que de manera constante se ha opuesto a la venta del inmueble, excusas para las cuales en aquellos momentos ni siquiera contaste con un argumento válido con el que poder rebatirlas.
Sin embargo, ahora que ya has confirmado que las mismas carecen de algún tipo de validez jurídica, será momento de detallar las consecuencias reales que tendría un procedimiento de estas características para esa persona que, de una u otra forma, ha puesto todos los impedimentos posibles para que vuestro problema se solucione de una forma amistosa para todos, obligándote a contratar un abogado para la resolución de un problema que ya empieza a ser tremendamente desgastante para los componentes de tu núcleo familiar:
- CONDENA EN COSTAS
Cuando en una herencia un hermano no quiere vender, el primer paso por parte de un abogado es enviarle un burofax ofreciéndole las 2 opciones posibles para terminar con la relación de copropiedad existente, las cuales pasan por:
- Que compre la parte del piso heredado al resto de sus hermanos, fijando un precio de mutuo acuerdo y siendo él quien ostente el 100% del pleno dominio sobre la vivienda tras la firma de las escrituras.
- Vender la propiedad heredada de mutuo acuerdo mediante los servicios de un agente inmobiliario para el caso de finalmente no estar interesado en adquirir nuestra parte.
Y para el caso de no obtener respuesta a alguna de estas 2 opciones, o en su defecto plantear una alternativa razonable, a partir de ese momento la persona podría verse inmersa en un importante problema de carácter económico, siendo su conducta previa algo posiblemente muy mal valorado por el juez que tenga que decidir sobre vuestro caso en particular si el asunto se resuelve ante los Tribunales de Justicia… ¿Por qué?
Porque al haberle dado 2 posibilidades para solucionar el conflicto y él negarse a cualquiera de ellas, la única solución si un heredero no quiere vender que hemos tenido a nuestro alcance es recurrir a los Tribunales de Justicia para solicitar un derecho que teníamos solo por ser copropietarios de un bien inmueble, derecho que como como ya sabes no admite discusión alguna al respecto.
Por ello, el juez podrá entender que había diversas opciones para vender una casa heredada y, ante la constante negativa de uno de ellos, se le ha obligado a él a intervenir en un problema que realmente no requería de su ayuda, lo que a efectos estrictamente jurídicos se conoce como mala fe procesal.
Bueno, es cierto que también se puede vender una parte de un piso heredado a una empresa que realice este tipo de operaciones inmobilarias, renunciando con ello a una importantísima cantidad de dinero:
No obstante, aunque es una opción perfectamente legal (sobre la cual hablaremos más adelante y que puedes conocer mejor haciendo click en los anteriores enlaces), es de lógica que un juez no va a obligarnos a perder dinero solo porque uno de nuestros hermanos por sistema se esté negando a la venta de ese piso heredado que a nosotros también nos pertenece.
Y al haber actuado de mala fe, es muy probable que la sentencia que obligue a la venta de la casa heredada por subasta judicial condene en costas además al heredero que por sistema se ha opuesto a la venta, debiendo descontar esta cuantía de la parte que le correspondería por su parte de la vivienda tras producirse la subasta judicial pero…
¿De qué cantidades estaríamos hablando?
Pues para que te hagas una idea, un inmueble valorado en 240.000€ ubicado en la Comunidad de Madrid supondría que, en caso de oponerse a vender la vivienda heredada, si el juez obliga a la venta de la misma en subasta judicial (lo cual siempre es así al no poder nadie obligarte a permanecer en esta situación) y además condena en costas al heredero que no ha querido vender, las costas podrían alcanzar la cifra de 24.000€, a lo que deberemos de sumarle la depreciación de la casa si la misma finalmente se vende por subasta judicial (recuerda el ejemplo que anteriormente te hemos puesto de las 3 hermanas y su casa de la playa).
Por ello, otro aspecto que debes tener muy claro cuando todos los herederos quieren vender menos uno es que, como te decíamos al principio del artículo, desde un punto de vista estrictamente económico las consecuencias para la persona que se está oponiendo a la venta de un inmueble heredado pueden llegar a ser mucho peores que para el resto de sus familiares, si bien para vosotros será también un inconveniente que vuestra casa se venda en subasta judicial, ya que sacaréis menos dinero por vuestra parte de la vivienda, algo sobre lo que más adelante reflexionaremos en este artículo de nuestro blog.
Sin embargo, también debes valorar que este es el principal motivo por el que en realidad la mayoría de procedimientos judiciales para forzar a vender un piso de la herencia a cualquiera de sus copropietarios suelen finalizar con un acuerdo extrajudicial entre las partes, tal como podrás apreciar en diversos casos tramitados a lo largo de nuestra experiencia profesional.
A fin de cuentas, si la venta de un piso entre hermanos va a tener lugar sí o sí, al no poder nadie ser obligado a permanecer en este tipo de relaciones jurídicas, y además la persona que se ha opuesto a vender la herencia compartida corre el riesgo de ser condenada en costas, es lo lógico que las partes apuesten por dejar a un lado temas personales (esos que en el fondo te han traído a leer este artículo de nuestro blog) y procedan a la venta de la casa mediante los servicios de un agente inmobiliario, intentando sacar todos el máximo dinero posible por su parte del inmueble tras vender el piso de la herencia de sus padres.
Porque, sino se para el procedimiento a tiempo, es más que probable que el juez entienda que, al intentar vender una casa con varios herederos de todas las formas posibles, pero uno de ellos por sistema entorpecer su venta, el resto de familiares han sido obligados a acudir a los Tribunales de Justicia, algo que entenderás mejor leyendo el extracto de una demanda que nuestro equipo tuvo que presentar en un caso de un inmueble con dos copropietarios, en el cual uno no quería vender (en este caso la ex novia de él)
«Es preceptiva la condena en costas, incluso aunque se produzca allanamiento, toda vez que, en otro caso, sería un sistema fácil y abusivo esperar al proceso judicial para cumplir lo que antes le correspondía.
Es claro que la demandada ha sido requerida fehacientemente con anterioridad, por lo que entendemos existe temeridad y mala fe, conforme a lo dispuesto en los arts. 394 y 395 de la LEC».
DEMANDA PRESENTADA POR NUESTRO EQUIPO
Si la persona en su escrito de contestación a la demanda se opone a vender la casa de una herencia compartida (lo cual a nivel legal ya te hemos dicho que sería una auténtica locura), será condenada en costas, siendo la opinión de nuestro ordenamiento jurídico sobre las relaciones de copropiedad más que clara a este respecto.
Pero si por el contrario, la persona opta por allanarse (lo cual a efectos prácticos suele ser lo más habitual), podría también ser condenada en costas ya que, desde un punto de vista coloquial, el juez podría entender que, sino hubiese recibido la demanda, esa persona jamás hubiese cambiado de opinión, haciendo caso omiso a todos los requerimientos previos en los cuales se intentó un acuerdo extrajudicial entre las partes con el objetivo de no tener que acudir a los Tribunales de Justicia.
De hecho, echa por un momento la vista atrás y responde con sinceridad a la siguiente pregunta…
¿Cuantas veces le has dicho a esa persona de buenas maneras de vender la herencia de la casa entre hermanos y esta ha decidido libremente «pasar del tema«? Ahí tienes el mejor ejemplo práctico de lo que estamos intentando explicarte.
Sin embargo, para que puedas visualizar esta cuestión desde un punto de vista estrictamente jurídico, a continuación te dejamos la resolución de un recurso presentado ante la Audiencia Provincial de Guipuzkoa en el cual una persona (en este caso Doña Fidela) solicitaba no ser condenada en costas tras haberse allanado a las pretensiones de su pareja cuando recibió la demanda para forzarle a vender la casa que ambos tenían en común, condenándole de nuevo en costas el Tribunal competente en la resolución emitida por su parte.
«se pretende que las costas del proceso las abone aquel que puede ser calificado como el causante de los gastos que la tramitación del juicio ha ocasionado a la parte contraria, ya que en otro caso se produciría un indebido perjuicio patrimonial
Se pretende que si al actor se le reconoce en integridad el derecho que reclama, quede inalterado su patrimonio por los gastos que supone el proceso que ha tenido que plantear para conseguir la efectividad de su derecho, ante la actitud del demandado de negarlo o de cumplir voluntariamente»
SAP GUIPOZKOA 187/2015 (véase punto 7 bibliografía)
Aclarados ya los aspectos generales a tener en cuenta desde un punto de vista jurídico cuando todos los herederos queréis vender menos uno, sería lógico que, en este punto de la historia, te siga preocupando el hecho de que vuestra casa pueda venderse en pública subasta.
🏠 A fin de cuentas, es la casa que recibistéis de vuestros padres y, de una u otra forma, en ella habrás vivido importantísimos momentos de tu vida, los cuales no te resultará difícil recodar si por un momento te atreves a navegar entre los recuerdos más personales de tu memoria.
No obstante, y aunque esta situación es algo que a priori nadie desearía, a continuación mencionaremos 3 aspectos a valorar por tu parte con el objetivo de que, en cierta forma, cambies de perspectiva sobre ese problema que ahora mismo pretendes resolver o al menos tengas muy claro otros riesgos que podrían sucederte en un futuro si finalmente optas por no resolver ahora mismo ese problema que tanto tiempo lleva a atascado en la historia de tu familia.
3 aspectos a tener en cuenta si la casa heredada por varios hermanos se vende en subasta judicial
Pongámonos ahora ya sí en el peor de los casos posibles e imaginemos que, tras recibir la demanda, el copropietario del inmueble en el que todos los herederos queréis vender menos decide no cambiar de opinión y, tras allanarse u oponerse en su escrito de contestación, se dicta sentencia declarándose la obligación de vender la propiedad compartida en subasta judicial dado el carácter indivisible del inmueble del que todos formais parte y la imposibilidad de obligaros a permanecer en una relación jurídica de estas características.
Lógicamente, esto es algo que a ti y al resto de tus familiares podría teneros asustados ya que, cuando empezaron los problemas para vender la casa heredada, en ningún caso imaginastéis llegar a esos extremos con personas de vuestra propia familia.
No obstante, en relación a esta posibilidad, existen 3 realidades que antes de tomar tu decisión final debes tener más que claras al respecto, las cuales algunas de ellas desearíamos no tener que decirte pero siendo la honestidad hacia nuestra cartera de clientes algo que de siempre ha caracterizado el bagaje profesional de nuestro despacho de abogados especializado en este área de práctica.
No tienes más opciones para deshacerte del piso de la herencia
Te guste o no, la única forma para vender una casa si un heredero se opone es iniciar el procedimiento judicial anteriormente explicado por nuestra parte y esperar que, tras recibir la primera comunicación y/o la demanda a presentar por parte de tu abogado, la persona opte por cambiar de opinión y finalmente acceda a la venta del inmueble objeto de conflicto dadas las consecuencias económicas que podrían venírsele encima.
Y es que, aunque en una subasta judicial es probable que saques menos dinero que vendiendo la casa de mutuo acuerdo (esto no siempre es así y más adelante reflexionaremos sobre esta cuestión), la única alternativa a esta opción es vender tu parte de la vivienda heredada a una empresa de compraventa de herencias y proindivisos, la cual te dará aún menos dinero por tu parte de la casa.
Si necesitas saber cuánto podría pagarte una empresa de este tipo en caso de vender tu parte de una propiedad, haz click en el enlace anterior y accede a un artículo donde nuestro equipo te explica esta cuestión en profundidad.
No obstante, cuando te decimos que vender un inmueble heredado por subasta judicial podría hacer que obtuvieses menos dinero por tu parte de la casa, nos referimos a casos en los que uno de los hermanos está residiendo en la vivienda y no deja al resto de ninguna forma acceder al mismo, tal como por ejemplo pasaba en el caso práctico que te explicaremos al final de este artículo. ¿Por qué?
Porque si la venta de una casa en sucesión es llevada a cabo por subasta judicial, pero el inmueble admite visitas, el precio ya no decaerá tanto, pudiendo tanto tú como el resto de copropietarios aportar fotografías del inmueble al LAJ (Letrado de Adminsitración de Justicia) que tenga que preparar la subasta de vuestro caso si esta finalmente tiene lugar, con el objetivo de que suba las mismas al portal de subastas electrónico del BOE.
De hecho, cuando en nuestro despacho de abogados se ha dado un caso con este desenlace (lo cual no suele ser lo habitual y siendo esta una realidad que más adelante te explicaremos en profundidad) debes saber que nosotros hemos anunciado también la vivienda en Idealista y/o buscado un agente inmobiliario de la zona.
Y dada la escasez de vivienda que a día de hoy se aprecia en nuestro país (a poco que veas la tele o leas el periódico sabrás perfectamente a qué nos estamos refiriendo), la casa se ha vendido por un precio similar, siendo nuestro equipo el que además ha ayudado a la persona interesada a quedarse con la casa por el precio previamente acordado entre el resto de copropietarios.
En el lado contrario de la moneda, antes de comprar la vivienda, el comprador interesado ha podido revisar las prestaciones reales de la misma (acabados, fontanería, electricidad, cerramientos…) no «comprando a ciegas» y sabiendo perfectamente qué se iba a encontrar tras producirse el cierre de la subasta y la adjudicación del inmueble por su parte.
Y es que debes valorar que las empresas que compran partes de herencias o proindivisos lo que hacen es «comprar problemas jurídicos» (en este caso la «parte» de una relación de copropiedad en la que nadie está obligado a permanecer) cuya resolución estará garantizada a su favor de una u otra forma en base a lo establecido al respecto en nuestro ordenamiento jurídico.
Pero si lo que se vende en una subasta es el 100% de la propiedad, y a la vez la misma puede ser visitada, no existirá un problema jurídico como tal, ya que la persona que compre el piso de la herencia podrá entrar a vivir de inmediato, no teniendo primero que deshauciar al heredero que sigua residiendo dentro de la misma y no importándole demasiado consignar el dinero en la cuenta del juzgado en vez de firmar en notaría unas escrituras de compraventa si realmente está interesado en llevar a cabo su adquisición.
De hecho, aunque nosotros no somos una empresa de este tipo, por nuestro conocimiento del sector sabemos que, en los casos de subastas de viviendas sin herederos ellos no suelen participar ya que, el valor que se alcanza en ellas es tan similar que la empresa a posteriori no encontrará beneficio alguno en revender el inmueble a precio de mercado.
Sin embargo, cuando lo que compran es tu parte de la casa por un valor muy inferior (no más del 40%) es porque saben que sí se podrá vender una propiedad si un heredero no quiere realizando el procedimiento judicial anteriormente explicado por nuestra parte, obteniendo al finalizar el mismo el dinero que a tí no te pagaron cuando compraron tu parte de la casa, es decir, el 50% o 60% restante (aproximadamente).
Es probable que, leyendo estas palabras, te esté pareciendo que estamos haciendo un juicio de valor sobre las empresas que se dedican a comprar la herencia a hermanos por partes. Pero sintiéndolo mucho, sentimos decirte que estás del todo equivocado.
Como despacho de abogados especializado en proindivisos, jamás haríamos una valoración personal sobre algo permitido en nuestro ordenamiento jurídico, ya que nuestro trabajo se basa únicamente en explicar la ley aplicable al problema jurídico que ahora mismo pretendes solucionar.
De hecho, haciendo click en el enlace anterior, encontrarás un conjunto de testimonios reales escuchados a lo largo de nuestra carrera profesional de personas que han optado (o no) por vender su herencia en proindiviso a una empresa de estas características, dentro de las cuales encontrarás algunas de ellas a favor de esta opción que, como ya sabes, está más que permitida por nuestro ordenamiento jurídico.
No obstante, a excepción de que necesites rápida liquidez económica (para comprarte un coche nuevo, saldar deudas pendientes, reformar la vivienda en la que actualmente vives… ) y a la vez estés dispuesto a renunciar a gran parte de tu dinero, vender una parte de tu casa a una empresa de estas características es algo que desde el punto de vista económico jamás podrá llegar a resultar de tu interés.
opiniones
reales que primero necesitas conocer
Y para que veas a qué nos estamos refiriendo, a continuación te dejamos 3 reseñas del perfil de Google My Business de nuestro despacho de abogados de clientes que, aunque valoraron vender su parte de la casa a una empresa de este tipo, rápidamente desecharon esta opción al ver el poco dinero que podían llegar a ofrecerles por su parte de la casa.
Porque lo que tampoco vamos a negar, y en este aspecto también queremos ser completamente francos contigo, es que gran parte de los clientes que contactan con nuestro equipo han intentado primero vender su parte a una empresa si los herederos no se ponían de acuerdo.
Y ha sido al ver el poquísimo dinero que iban a recibir por su parte de la casa cuando, a partir de aquí, han iniciado la búsqueda de un despacho de abogados especializado en la materia, entendiendo que no les quedaban ya más opciones posibles desde un punto de vista jurídico para deshacerse de ese problema que tantísimo daño había ocasionado a su núcleo familiar.
Dicho esto, para que veas que se puede vender una herencia a una empresa de estas características, y que por nuestra parte nunca encontrarás un juicio de valor al respecto si finalmente optases por esta opción, a continuación te dejaremos un artículo de un periódico digital donde nuestro equipo fue entrevistado hablando sobre la compra de pisos en herencias dentro de la Comunidad de Madrid, al cual puedes acceder haciendo click en el siguiente enlace.
FUENTE CONSULTADA | Periódico El Confidencial (véase punto 9 bibliografía)
Porque, con independencia de que la casa en herencia de varios hermanos se venda en pública subasta si finalmente este decidiese no cambiar de opinión o, por el contrario, tú apuestes por vender tu parte de la casa por un precio menor a una empresa de este tipo, otra realidad legal que aplica a la situación que ahora mismo estás atravesando (y que desde luego nosotros desaríamos no tener que decirte) es que:
Eres «corresponsable» de la herencia de la casa con varios hermanos, aunque en la actualidad ya no estes utilizando la vivienda
Otro de los problemas habituales que tienen cabida cuando todos los herederos quieren vender menos uno es que, aunque el hermano vive en el piso de la herencia, no se hace cargo de los gastos que circunscriben al mismo, tal como podría ser el recibo del IBI o la cuota de la comunidad de propietarios donde está ubicado el inmueble objeto de conflicto.
Y cuando el heredero no paga los gastos de la vivienda, los posibles acreedores podrían reclamaros a vosotros las cantidades a abonar por su parte, algo que a efectos prácticos podrías considerar «injusto» pero que, a efectos estrictamente legales, es del todo ajustado a derecho.
Es cierto que, a posteriori, tú podrías reclamarle a él el pago de estas cantidades en proporción a su cuota de copropietario (con los costes legales y molestias que este procedimiento tendría para tí) pero, probablemente en el futuro sigan surgiendo nuevas deudas asociadas al piso que, la única forma posible de terminar con ellas es forzarle a la venta de la herencia que tenéis de manera conjunta sobre esa vivienda para que la relación de copropiedad deje de existir como tal.
Ademas, aunque en principio puedan parecerte cantidades pequeñas (recibos del IBI, comunidad de vecinos…), por nuestra experiencia profesional (véase siguiente documento) te hacemos saber que, en multitud de ocasiones, hemos visto acumularse importantísimas cantidades de dinero a pagar por los copropietarios en proporción a su cuota de una vivienda que, desde hacía muchos años, su única intención era venderla de mutuo acuerdo.
De hecho, fíjate un momento en el documento al cual puedes acceder haciendo click en el anterior enlace, siendo este un acta de aprobación de cuentas de una comunidad de propietarios enviado por un cliente de nuestro despacho de abogados.
Dentro del mismo (el cual para subirlo a nuestra web hemos pedido autorización previa a nuestro cliente, modificando además cualquier dato de carácter personal) verás 2 cantidades marcadas en diferente color (naranja y rojo) por nuestro equipo, las cuales te ayudarán a entender mejor la problemática que ahora mismo queremos explicarte:
- | RECLAMACIÓN CUOTAS PENDIENTES
Marcado en color naranja, verás que en este acta se aprueba la reclamación a un vecino por un importe de 1854,24€, una cuantía que, si un heredero ocupa la vivienda en herencia de varios copropietarios (más adelante te explicaremos que se puede pedir alquiler a un heredero si en tu caso esta situación estuviese teniendo lugar), pero por cualquier motivo decide no correr con los gastos de la misma, podrían también reclamarte a tí como copropietario del inmueble del que en la actualidad formas parte.
Y es que a efectos estrictamente jurídicos, el hecho de que un vecino no pague las cuotas es algo completamente «normal» para las empresas dedicadas a la administración de fincas, incluyéndose en los honorarios de sus servicios el procedimiento legal a llevar a cabo por realizar posibles reclamaciones de este tipo, las cuales por otro lado no son especialmente complejas desde un punto de vista estrictamente jurídico.
El motivo por el cual te estamos contando esto es porque, cuando todos los herederos quieren vender menos uno, en multitud de ocasiones un copropietario se ha puesto en contacto con nuestro equipo cuando el administrador de la comunidad se ha puesto a su vez en contacto con ellos para indicarles una deuda pendiente por su parte, siendo a partir de aquí cuando se han planteado iniciar el procedimiento para la extinción de la copropiedad y, en cierta forma, lamentándose por no haberlo llevado a cabo antes, debiendo a partir de ese momento ser parte implicada de 2 procedimientos legales de distinto tipo:
- La comunidad contra ellos por la reclamación de gastos pendientes de abonar.
- Ellos contra el heredero que no quiere vender su parte de la casa para extinguir la relación de copropiedad.
Porque, si bien es cierto que nadie desearía que la venta de una casa en herencia se llevase a cabo por subasta judicial debes tener muy presente que, mantener este tipo de relaciones jurídicas de forma indefinida podría tener diversas consecuencias económicas muy negativas sobre tu persona, no siendo como te decíamos al principio de este post «el tiempo» algo que cure problemas familiares de este tipo.
Más bien, todo lo contrario.
- | DERRAMA MEJORA DEL SATE
Aunque anteriormente te hemos dicho que las cantidades económicas que podrían reclamarte como copropietario del inmueble no son especialmente altas desde un punto de vista económico, debes valorar que sí hay otras que podrían llegar a alcanzar cifras más difíciles de asumir por tu parte, sobre todo si tienes en cuenta que tu única intención es vender el piso heredado desde hace muchísimo tiempo.
Y para que veas bien a qué nos estamos refiriendo, vuelve otra vez al anterior documento, concretamente al cuadro rojo señalado más abajo por nuestro equipo.
En este acta de comunidad de propietarios, verás que se aprobó también una derrama para mejorar el SATE (Sistema de Aislamiento Térmico por el Exterior) por un importe de 355.999,29€, cantidad por la cual cada vivienda debía de pagar casi 15.000€ de la misma, cuantía que en tu caso deberías repartir entre los herederos de una casa en proporción a vuestras cuotas de copropietario.
Y aunque es cierto que en este caso en concreto la derrama estaba supeditada a una subvención que la Comunidad de Madrid al respecto podía otorgarles, la cantidad final a pagar por cada piso fue de casi 8.000€, siendo esta ya una cantidad que tú decides si estarías dispuesto a asumir o no en un futuro en función de tus posibilidades económicas de este mismo momento.
De hecho, si bien los clientes de nuestro despacho que nos enviaron este documento llevaban mucho tiempo para vender un piso heredado porque uno de los copropietarios no paraba de poner trabas al respecto, fue cuando se enteraron de esta cuestión cuando finalmente optaron por tomar cartas en el asunto.
Porque aunque se trataba de un caso con 4 hermanos en un inmueble que desde el fallecimiento de su madre había estado vacío, al ir un día a ver la vivienda y ver que se iban a empezar a valorar presupuestos para llevar a cabo esta obra a 2 años vista, fue a partir de aqui cuando iniciaron el procedimiento para forzar la venta de la casa en el que todos los herederos querían vender menos uno, intentando ganar tiempo hasta que tuviera lugar la aprobación definitiva de la derrama en cuestión.
«Los copropietarios de viviendas están obligados de forma solidaria al pago de los gastos de comunidad en régimen de propiedad horizontal, como así lo declaró esta Sección en Sentencia de 2 de noviembre de 2016…»
SAP MADRID 473/2020 DEL 24 DE NOVIEMBRE
Y es que si algo tenían muy claro los dueños de esta propiedad heredada es que, si cuando tuviese lugar la aprobación definitiva por parte de la comunidad de la derrama ellos seguían siendo propietarios de la vivienda, deberían de correr con los gastos de la misma, haciendo además de esta cuestión el copropietario que se negaba a vender su parte del piso otro tema más para seguir molestándoles con temas personales del pasado (en este caso, diferentes desacuerdos por cómo se produjo en su momento el reparto de la herencia de su madre).
Por último, y valorando que en caso de persistir los desacuerdos en una herencia de un piso entre hermanos el inmueble sí o sí será vendido en subasta judicial, al no poder nadie ser obligado a permanecer en esta situación, otro aspecto que a este respecto debes tener muy claro es que…
La venta de una vivienda heredada por subasta judicial es algo que en poquísimos casos tiene lugar
A lo largo de nuestra experiencia profesional, dentro de los casos que hemos tramitado para forzar la venta de casas que venían de herencias aquellos que finalmente han acabado en subasta judicial han sido muy pocos (no más del 10%).
Es decir, cuando existen problemas de herencias entre hermanos porque uno no quiere vender, es posible que cuando el heredero disidente reciba el burofax haga caso omiso a esta primera comunicación, pensando que es un «farol del resto de sus familiares» y que ellos jamás darían el paso definitivo de elevar este asunto ante los Tribunales de Justicia.
Sin embargo, una vez la persona reciba la demanda, y a su vez a esta tenga que contestar con un procurador y un abogado, será este último quien le explique las nulas posibilidades que hay de impedir la venta cuando un heredero no quiere vender, cambiando de opinión con el objetivo de sacar el máximo dinero posible al vender su parte indivisa del piso que comparte con todos nosotros.
No obstante, y aunque esto es una realidad que hemos podido apreciar a lo largo de nuestra experiencia profesional (la cual por todo lo que te hemos ido contando sería ya casi un cuestión de «sentido común»), es imprescindible que en ningún caso tomes esta como una promesa sobre la forma en la que va a resolverse tu supuesto de hecho.
Y es que si te fijas, a lo largo de todo este artículo hemos ido mencionando los habituales problemas personales que tienen cabida tras la herencia de una casa entre hermanos cuando uno de ellos por sistema se ha opuesto a su venta, problemas que en el pasado habrán hecho que incluso derrames lágrimas al no comprender la actitud por parte de una persona que es de tu propia familia, tal como le sucedía a la protagonista del caso práctico mencionado al final de este post.
Por ello, ahora te pediremos que por un momento pienses en todos esos problemas que ha generado la herencia de la casa familiar entre hermanos de la que has formado parte hasta la fecha y, tras ponerte en la piel del copropietario que por sistema se ha opuesto a su venta, respondas con sinceridad la siguiente pregunta:
¿HASTA DÓNDE ESTARÁ DISPUESTA A LLEGAR LA PERSONA QUE EN EL PASADO TE HA LLEVADO HASTA AQUÍ?
Y una vez tengas clara esta respuesta (la cual en el fondo solo tú y el resto de tus familiares podéis llegar a saber con certeza) será momento de decidir si queréis iniciar o no el procedimiento para forzar la venta de una propiedad compartida, valorando los riesgos que podrían sucederos a lo largo del camino y teniendo en cuenta lo que podría pasaros si dejáis pasar el tiempo en relación a la resolución de un problema que tanto tiempo lleva atascado en la historia de vuestra familia.
No obstante, si ya has llegado hasta aquí, es probable que el procedimiento legal que el ordenamiento jurídico pone a tu disposición cuando todos los herederos queréis vender menos uno no te esté resultando tan complicado o difícil de afrontar, conociendo ya la obligación de vender el proindiviso que tendrá la persona que no accede a la venta así como las posibles consecuencias por la actitud llevada a cabo por su parte.
Por ello, en relación a este procedimiento legal, a continuación mencionaremos 3 matices jurídicos que debes tener muy claros antes de finalmente proceder al inicio del mismo.
3 matices jurídicos a tener en cuenta antes de iniciar el procedimiento para forzar la venta de la casa de la herencia
Si bien a la hora de vender el proindiviso de la herencia contarás con un derecho indiscutible por parte de esa persona que por sistema se está oponiendo a su venta, existen 3 matices jurídicos que debes tener muy en cuenta antes de iniciar el procedimiento para forzar la venta de ese inmueble en el que todos los herederos queréis vender menos uno, los cuales nuestro equipo procede a detallar a continuación:
Primero habrá que escriturar la vivienda heredada en el Registro de la Propiedad
A lo largo de este artículo, habrás podido comprobar que de manera indistinta, nuestro equipo ha ido utilizando los términos heredero y copropietario como si fuesen lo mismo ya que, al tratar con la cartera de clientes de nuestro despacho de abogados, sabemos que ellos suelen hacerlo así coloquialmente para referir el problema que en ese momento pretenden solucionar y por el cual acuden a nosotros.
No obstante, desde un punto de vista estrictamente jurídico, ambos términos no tendrían por qué estar relacionados.
Si yo heredé una casa y la quiero vender (así como el resto de copropietarios) será requisito imprescindible inscribir primero las escrituras de herencia en el Registro de la Propiedad, siendo a partir de aquí cuando pasaremos de ser «herederos» a «copropietarios» del inmueble objeto de conflicto.
Y es que el principio de publicidad registral en su vertiente negativa supone que, aquello que no está inscrito en el Registro, es como si a «efectos prácticos no existiera».
Por ello, para poder iniciar los trámites para vender una casa heredada por la vía judicial y ejercer así nuestros derechos como copropietarios, primero deberemos figurar como tal en la nota simple del inmueble, la cual si lo deseas puedes solicitar online haciendo click en el siguiente enlace.
Y es que aunque pueda parecerte algo anecdótico, no han sido pocas las veces que diversas personas han contactado con nuestro equipo para forzar la venta de bienes inmuebles heredados que eran de su propiedad y, al pedir la nota simple de la vivienda, han visto que en ella todavía figuraban los nombres de las personas de las cuales habían heredado la vivienda en cuestión, generalmente su padre y/o su madre.
A este respecto, si las escrituras del piso heredado fueron aprobadas por todos los copropietarios (cuando por ejemplo acudistéis al notario tras el fallecimiento de vuestros padres), debes saber que no tienen que estar de acuerdo todos los herederos para que tú puedas llevar a cabo dicha inscripción de forma unilateral, siendo este un documento público que contará con plena eficacia legal ante el Registro correspondiente si tu herencia en el pasado se tramitó correctamente.
Todos los copropietarios deberán formar parte del procedimiento para forzar la venta de la casa de la herencia
Otro aspecto que suele tener cabida cuando todos los herederos quieren vender menos uno es que, si bien el resto de copropietarios están a favor de la venta, hay algunos que por cuestiones personales (lazos familiares, miedo al procedimiento legal, no querer gastarse dinero en abogados…) prefieren no formar parte del procedimiento para forzar la venta de ese inmueble del que también son copropietarios.
No obstante, desde un punto de vista procesal de la demanda de la que formarás parte, debes tener muy presente que sí o sí todos los copropietarios de la vivienda en herencia deberán ser incluidos en la misma, bien como demandados bien como demandantes si finalmente optan por «unirse a la causa».
Porque en caso de no hacerlo así, tú correrías el riesgo de que en la contestación a tu demanda la persona que no quiere vender la herencia de una casa alegase falta de litisconsorcio pasivo necesario, algo que incluso de oficio podría hacerlo el juez que tenga que resolver sobre vuestro caso en particular.
ARTÍCULO 12.2 | Cuando por razón de lo que sea objeto del juicio la tutela jurisdiccional solicitada sólo pueda hacerse efectiva frente a varios sujetos conjuntamente considerados, todos ellos habrán de ser demandados, como litisconsortes, salvo que la ley disponga expresamente otra cosa.
Véase punto 6 bibliografía artículo
A fin de cuentas, y para que lo entiendas de una manera coloquial, si yo soy propietario en herencia de una vivienda y pretendo forzar la venta de la misma, deberé hacer partícipes a todos su copropietarios ya que, en caso de perdurar el desacuerdo entre las partes, la casa será vendida en pública subasta y cada uno de ellos recibirá su parte del dinero en función de la cuota de copropiedad que ostente en la nota simple del inmueble, debiendo previamente «haber sido informados» de esta situación y teniendo que manifestarse a este respecto ante el juez competente.
Por ello, si eres parte de un inmueble en el que todos los herederos queréis vender menos uno, pero existen ciertas personas que aunque están a favor de la venta no quieren iniciar el procedimiento judicial anteriormente explicado, te recomendamos que les envíes este artículo por Whatsapp o correo electrónico haciendo click en los siguientes enlaces.
De esta forma, cuando reciban la demanda por la cual se les obliga a vender «su parte indivisa» de la vivienda, en ningún caso podrán decir que tú no les avisaste, debiendo a partir de este momento hacerse cargo de las consecuencias que podrían recaer sobre su persona y que son ellos los que voluntariamente en su momento decidieron dejar de lado.
¿Y que pasa cuando el heredero vive en la casa?
Por último, otro aspecto que suele tener cabida cuando todos los herederos quieren vender menos uno es que «ese uno» está viviendo además en el inmueble, algo ya mencionado previamente en este artículo de nuestro blog y que, por nuestra experiencia profesional, sabemos que suele ser el motivo real por el cual la persona se niega a vender la vivienda heredada.
De hecho, dentro de todos los supuestos de hecho tramitados a lo largo de nuestra experiencia profesional, esta sería la razón por la cual hemos elegido el caso de Paloma Aldasoro para este artículo de nuestro blog (más adelante podrás conocer los detalles del mismo) puesto que esta situación estaba teniendo lugar y, al leer el mismo, es probable que incluso puedas llegar a sentirte identificado con tu situación en particular.
Y en lo que a este tema respecta desde un punto de vista estrictamente legal, cuando un hermano vive en la casa de la herencia sin pagar no tendrá derecho a hacer perdurar esta situación (a pesar de las múltiples creencias irracionales que él / ella seguro te han transmitido a este respecto en el pasado), pudiendo tanto tú como el resto de copropietarios solicitarle una indemnización por los daños y perjuicios hasta el momento ocasionados por el uso que está haciendo de ese inmueble que también es de tu propiedad.
No obstante, es aquí donde radicaría «el problema» de este tipo de casos, el cual podrás entender mejor leyendo el anterior fragmento de esta sentencia seleccionada por nuestro equipo.
Y es que si tras heredar un piso una persona empieza a residir de forma exclusiva en él, nosotros podremos reclamarle una indemnización, la cual la jurisprudencia de nuestro país calcula a modo de alquiler.
📤︎ Sin embargo, esta reclamación estará condicionada a previamente haberle manifestado de manera expresa (por ejemplo, a través de un burofax) nuestra oposición al uso que estaba haciendo del inmueble, no pudiendo reclamar la misma con carácter retroactivo.
Y por desgracia, lo que pasa si un propietario no quiere vender es que, aunque se lo habrás dicho un montón de veces, no habrás dejado una prueba real de ello, empezándose a computar el alquiler a partir del momento en que reciba dicha comunicación y no desde el momento en que optó por instalarse en el inmueble de manera indefinida.
Por ello, si una persona se opone a vender su parte de una vivienda que también es de tu propiedad, y además está residiendo en ella, nuestro primer consejo es que le envíes un burofax (es recomendable que lo hagas de la mano de un abogado), exprensándole tu oposición al uso que está haciendo del inmueble.
De esta forma, cuando quieras reclamarle «este alquiler» en el futuro, podrás hacerlo con las máximas garantías posibles, pudiendo reclamarle la cantidad a pagar desde el momento en que dicho copropietario recibió la comunicación emitida por su parte.
FUENTE CONSULTADA | SAP OURENSE 380/2016 (véase punto 16 bibliografía)
Aunque te cueste creerlo, acabas de llegar al final de este artículo de nuestro blog donde nuestro equipo te ha explicado todo lo que al respecto debías de saber cuando todos los herederos quieren vender menos uno, esperando por nuestra parte haberlo sabido explicar de la mejor forma posible.
No obstante, para que puedas poner en práctica todo lo aprendido hasta el momento, cerraremos este post contándote la historia de Paloma Aldasoro, uno de los múltiples casos para forzar la venta de inmuebles heredados que nuestro equipo ha llevado a cabo durante su extensa carrera profesional.
El rencor de Paloma Aldasoro, la mujer que se negaba a vender la herencia de una propiedad compartida en proindiviso con 3 de sus hermanos
Lejos de ser uno de los múltiples problemas de herencia entre hermanos que han pasado por la consulta jurídica de nuestro despacho de abogados, la historia de Paloma Aldasoro (55 años) es un principio quizás más difícil de entender, remontándose la misma al año 1983, fecha en la que falleció su padre Jose Ramón Aldasoro.
Con tan solo 18 años, la pequeña de estos cuatro hermanos (Raquel, Ana Isabel y José Ramón hijo) perdía a uno de los pilares más importantes de su vida, pudiendo recordar a la perfección cómo se le resbaló el teléfono de las manos cuando su madre llamó a casa desde el hospital para comunicar tan dramática noticia, muriendo el padre en un accidente de tráfico que ocasionó el conductor contrario a raíz de una impactante colisión entre ambos vehículos.
Tras el fallecimiento de este, su madre María Josefa no tuvo más opción que rehacer su vida en calidad de viuda, viviendo a partir de ese momento con su hija pequeña en la casa familiar puesto que, sus otros 3 retoños habían abandonado ya el hogar familiar cuando tuvo lugar el accidente en cuestión.
Antes de nada, y aunque te estamos contando el caso de Paloma, no queremos pasar por alto que para el resto de hermanos esta situación también fue tremendamente dolorosa.
No obstante, sería ilógico negar que, la unión que tenía ella con su padre, sumado a su especial sensibilidad para determinados temas en la vida, hizo que Paloma se viera inmersa en un espiral de autodestrucción en los siguientes años, enganchándose a la heroína y llegando su madre en varios momentos de esta etapa a temer por la vida de su propia hija.
POLÍTICA DE PRIVACIDAD
Lejos de parecer esta historia algo producto de la imaginación o de la literatura, el presente caso práctico ha sido elaborado basándonos en un supuesto de hecho tramitado a lo largo de nuestra experiencia profesional como despacho de abogados especializado en la materia, pudiendo conocer el desenlace del mismo haciendo click en el enlace que más abajo encontrarás en este artículo de nuestro blog.
A este respecto, debes valorar que el blog de GJ Defensa Legal nació con una clara vocación de divulgación jurídica, resolviendo mediante sencillos ejemplos prácticos aquellas dudas relacionadas con el problema que ahora mismo pretendes resolver.
No obstante, para inspirarnos en el mismo, hemos consultado previamente esta cuestión a nuestros clientes, modificando además cualquier dato de carácter personal (nombres, dirección, valor de la casa) y respetando así la privacidad de aquellos que cada día siguen confiando en el buen hacer de nuestro equipo.
«Aunque en la actualidad estoy ejerciendo el Máster de Acceso a la Abogacía por la UNIR, tras finalizar mi grado en derecho en la UC3M hice de la comunicación el cambio sobre el que orientar mi carrera profesional.
¿Te gustaría conocer más a fondo mi trayectoria profesional?
En los enlaces anteriores puedes acceder a mi perfil en la web y a mi perfil de LinkedIn. Te invito a ponerte en contacto conmigo en caso de existir cualquier cosa que quisieras comentarme.
📚 BIBLIOGRAFÍA DEL ARTÍCULO
1. SAP CÓRDOBA. Seccion 1a, Sentencia 722/2019 del 30 de septiembre.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2lxfvlfr
2. SAP ALICANTE. Seccion 6a, Sentencia 293/2019 del 6 de noviembre.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2lxfvlfr
3. SAP LUGO. Seccion 1a, Sentencia 455/2021 del 8 de noviembre.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2lxfvlfr
4. REAL DECRETO DE 24 DE JULIO DE 1989, por el que se publica el Código Civil. BOE-A-1889-4763
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2pujhrb5
5. ILUSTRE COLEGIO DE LA ABOGACÍA DE MADRID (28 de marzo de 2022) Foro de Familia y Sucesiones: Aspectos de la división de la cosa común en los procesos de familia. YOUTUBE.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2eu5rwylj
6. LEY 1/2000, DE 7 DE ENERO, de enjuiciamiento civil. BOE-A-2000-323
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2eu5rwylj
7. SAP GUIPUZKOA. Seccion 3, Sentencia 187/2015 del 15 de julio.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2lxfvlfr
8. AGENCIAS / DEMÓCRATA (19 de agosto de 2023) «España necesitará hasta 2,3 millones de viviendas nuevas para evitar una crisis habitacional en 2030». DEMÓCRATA.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2lxfvlfr
9. LUCÍA FRANCO (8 de diciembre de 2023) «»Te vendo mi herencia»: Madrid y el florecer del negocio que aprovecha las familias rotas». EL CONFIDENCIAL.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2lxfvlfr
10. SANDRA LÓPEZ LETÓN (8 de marzo de 2025) «Las comunidades de vecinos se cansan de los morosos: no les dejan usar la piscina y los llevan a los tribunales. EL PAÍS.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2lxfvlfr
11. COMUNIDAD DE MADRID Ayudas a las actuaciones de rehabilitación energética de edificios residenciales y viviendas – PRTR. VIVIENDA.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2lxfvlfr
12. SAP MADRID. Seccion 25a, Sentencia 473/2000 del 24 de Noviembre.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2lxfvlfr
13. ABOGACÍA ESPAÑOLA Código Deontológico adaptado al Estatuto General de la Abogacía Española, aprobado por Real Decreto 658/2001, de 22 de junio.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2lxfvlfr
14. MANUEL FAUS Principio de publicidad registral. Certificaciones y notas simples. VLEX
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2lxfvlfr
15. SAP GUADALAJARA. Seccion 1a, Sentencia 10/2019 del 16 de enero.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2lxfvlfr
16. SAP OURENSE. Seccion 1a, Sentencia 380/2016 del 8 de noviembre.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2lxfvlfr
GJ Defensa Legal respeta lo establecido en materia de derechos de autor por nuestro ordenamiento jurídico.
En nuestro despacho de abogados, el reconocimiento del valor hacia aquellos autores que invierten parte de su tiempo en la elaboración de contenidos jurídicos de calidad representa un pilar fundamental en nuestra forma de entender el derecho, contibuyendo entre todos a una explicación de la ley más sencilla frente a aquellos ciudadanos que se ven inmersos en un conflicto legal de cualquier tipo.
Si te gustaría leer alguna de las fuentes citadas en este artículo, puedes acceder a ellas haciendo click en su correspondiente enlace o visitar la bibliografía jurídica que encontrarás al final de nuestra página web.
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12 respuestas
Me puedo adjudicar al 50 por ciento de la casa mi papá hizo un testamento y mi hermana vive en EEUU y no quiere venir que puedo hacer ?
A la atención de Daniel Fernández Lima:
En relación a la opción de vender una casa sin sucesión (o por el contrario, adjudicarse usted el 50% de la misma tal como nos plantea en su comentario) el consejo del despacho es que contacte con un abogado especializado en derecho sucesorio que opere en su país.
Por su forma de redactar el castellano, y la posterior comprobación de la localización de su IP desde el historial de comunicaciones de nuestro despacho, hemos comprobado que su mensaje ha sido escrito desde un país de Sudamérica, no pudiendo nuestro equipo ayudarle en la resolución de su supuesto de hecho al desconocer la normativa legal aplicable a su caso en concreto.
Reciba un cordial saludo de parte de todo nuestro equipo.
Atentamente.
Inicie un juicio sucesorio hace 3 años pero aún es día qe n nos ponemos de acuerdo entre la familia pero yo ya quiero mi parte de la herencia y el juicio sucesorio todavía está en prseso pero yo ya no quiero seguir con el juicio qe yo mismo iinicie como puedo o como le puedo hacer para reclamar mi parte qe me toca gracias x su antenciones espero su respuesta gracias
A la atención de Concepción.
En primer lugar, gracias por compartir su caso con los lectores del blog de GJ Defensa Legal.
Aunque nos encantaría poder asesorarle sobre ese procedimiento que en la actualidad tiene abierto para lograr un acuerdo de la herencia entre hermanos, por su forma de redactar el castellano hemos intuido que nos escribía desde un país de Latinoamérica, algo que finalmente hemos confirmado revisando la IP desde la cual ha enviado su mensaje.
Nuestro equipo es un despacho de abogados especializado en la extinción de proindivisos que solo opera dentro del ámbito del territorio español (España), no pudiéndole ayudar en la cuestión planteada por su parte al desconocer la normativa legal aplicable a su caso en particular.
Por ello, nuestro consejo es que realice esta consulta con un abogado que sí trabaje en su país de origen.
Reciba un cordial saludo de parte de todo nuestro equipo.
Tenemos una herencia de casa entre hermanos. Somos seis, 5 ya emos ido a una inmobiliaria pero un heredero no quiere firmar. En 2020, intntamos vender una propiedad compartida y, cuando apareció una persona que daba 300.000€, el dijo que 360.000€ o no se firmaba nada.
La semana pasada, un persona nos ofreció 420.000€ por comprar el piso de la herencia (mi otro hermano tiene puesto un anuncio en Idealista) lo cual, aunque Madrid esta caro, es un precio mas que bueno por la vivienda y todos los demás la queremos vender.
Y el ahora dice que 490.000€. Veo que la única forma para esto va a ser contratar un abogado para vender la casa por vía Tribunales de Justicia, ya que por lo que he leído en su artículo, se puede vender una herencia si un hermano se opone, aunqe seria en subasta judicial.
Se que podríamos perder dinero, pero no queremos tenr ya nada con él y vemos que, aunque aparezca alguien por el precio que pida, cuando llegue el momento de firmar volverá a subir la cantidad solo para entorpedecer la venta.
La casa está muy cerca de donde yo vivo (barrio Mlasaña) y suelo ir todos las semanas a echar un ojo, pero me da miedo que la ocupen. Agradezco su respuesta. Gracias de nuevo.
A la atención de Mariluz Gascona.
En primer lugar, gracias por compartir su caso con los lectores del blog de GJ Defensa Legal.
Estamos seguros de que muchas personas podrían sentirse identificadas con el problema ahora mismo planteado por su parte.
Y es que por nuestra experiencia profesional en este área de práctica sabemos que, cuando todos los herederos quieren vender menos uno, es bastante habitual que, el heredero que se niega a firmar se escude en un “precio imposible” para postergar la venta del inmueble en cuestión.
A este respecto, y si bien no es obligatorio desde un punto de vista legal, puede ser recomendable que, antes de iniciar el procedimiento para forzar la venta de la casa en sucesión que comparte con los 4 copropietarios cuente con una tasación oficial de la vivienda, no siendo suficiente la valoración ofrecida por un agente inmobiliario de la zona.
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📚 | ARTÍCULO 251. 2a | Ley de Enjuiciamiento Civil | Cuando el objeto del proceso sea la condena de dar bienes muebles o inmuebles, con independencia de que la reclamación se base en derechos reales o personales, se estará al valor de los mismos al tiempo de interponerse la demanda, conforme a los precios corrientes en el mercado o en la contratación de bienes de la misma clase.
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De esta forma, cuando su hermano reciba la primera comunicación por parte de su abogado para vender la herencia del piso de sus hermanos, el precio a tener en cuenta estará ya determinado de forma objetiva, no siendo algo discutible si la casa debe o no ser vendida, en tanto en cuanto ustedes 4 no pueden ser obligados a permanecer en una relación de copropiedad.
Además (y aunque esto ya dependerá de cada caso en concreto), si una persona de una inmobiliaria les ha ofrecido un valor de 420.000€ por su inmueble, es más que probable que el precio obtenido en la tasación sea menor.
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🏠 | A fin de cuentas, el valor de mercado mide el valor que se podría obtener en caso de la casa ser parte de una operación de compraventa, teniendo en cuenta factores como la oferta y la demanda, en los cuales a día de hoy en la Comunidad de Madrid esta segunda sigue siendo muy superior a la primera.
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Es decir, valorando que un abogado (en principio) le asesorará a su hermano de su obligación de llevar a cabo la venta de la propiedad en sucesión este verá que, “puestos a elegir”, es mejor venderla de mutuo acuerdo a través de una inmobiliaria, ya que ese es el máximo dinero que podrá obtener al vender “su parte de una casa”, en este caso ese inmueble ubicado en el Barrio de Malasaña del que usted y el resto de sus hermanos a día de hoy necesitan deshacerse.
Esperamos Mariluz haber resuelto su duda de la mejor forma posible, quedando a partir de ahora el equipo al completo de GJ Defensa Legal a su entera disposición.
Un cordial saludo y gracias de antemano.
Problemas venta piso herencia de hermanos en Madrid. Barrio Las Letras. 95 metros cuadrados exterior sin ascensor. Es un primero sin reformar pero en buen estado. Qiero vender mi herencia y quitrme deen medio, ya que apenas me hablo con el resto de famila ¿Podrían ustedes comprar mi parte, cuanto pagan? ¿Qe pasos debo seguir? Saludos.
A la atención de Ricardo Arroyo San Cristobal.
En primer lugar, agradecerle que comparta su caso con los lectores del blog de GJ Defensa Legal.
No obstante, nuestro equipo no es una empresa de compraventa de herencias y proindivisos, siendo tan solo un despacho de abogados especializado en este área de práctica.
Por ello, si bien sí podemos decirle que la opción de vender su parte del piso (en este caso ese inmueble ubicado en el Barrio de las Letras de Madrid) es perfectamente legal, nuestro consejo es contacte mejor con una empresa que sí se dedique a esto, la cual le dirá cuánto podrían ofrecerle de manera exacta por comprar su piso de la herencia (o en este caso su cuota de copropiedad) y cuáles serían los próximos pasos para cerrar la operación por su parte.
Sentimos no haberle podido ayudar en la resolución de su supuesto de hecho, quedando a partir de ahora Ricardo a su entera disposición.
Un cordial saludo y gracias de antemano
Herede una casa y la quiero vender (somos además otros 4 hermanos) pero hay una última hermana (que solo tiene el 17%) que se niega en rotundo. Encima, la semana pasada pedimos la nota simple y vimos que su parte ya está grabada con un embargo de la AT, por que ella no tiene nada más de su propiedad o que le puedan quitar.
Se trata de un chalet en Los Peñascales por el que nos han echo ya MUY BUENAS OFERTAS (es en Las Rozas, no se si lo conocen, pero es una de las mejores zonas de lárea norte de Madrid), pero no hay manera de convncerla, ya que solo quiere hcernos daño por temas personales del pasado a raíz de la aceptación de la herencia y venta de otro piso que teníamos en común de nuestro padre.
No obstante, tmpaoco ocupa la casa y, por lo que he leído en su artículo, me ha parecido muy interesante a tener en cuenta si una vez le llegue la demanda sigue insistiendo en joder la marrana al resto de familiares.
Mi pregunta es… ¿Se puede vender una finca si un heredero está embargado por subasta judicial o esto podría ocasionarnos problemas en el futuro? Estaríamos muy interesados en contrtar los servicios de su despacho por lo que quedamos a partir de ahora a la espra de tu contestación.
A la atención de Beatriz:
En primer lugar, le agradecemos que comparta su caso con los lectores del blog de GJ Defensa Legal y le confirmamos que sí, conocemos el área de Las Rozas, ya que un cliente de nuestro despacho de abogados tuvo un inmueble ubicado en dicha localidad.
Dicho esto, le hacemos saber que la venta de propiedades en herencia por subasta judicial (si llegado el caso la suya tuviera lugar) no está condicionada al hecho de que la cuota de copropiedad de su hermana, en este caso un 17%, esté gravada con un embargo de la Agencia Tributaria.
De hecho, por nuestra experiencia personal dentro de este área de práctica, sabemos que, si un heredero no quiere firmar para vender en un caso de estas características es porque suele creer que, nada más reciba el dinero por su parte de la casa, Hacienda retirará el mismo de su cuenta bancaria.
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📚︎ | ARTÍCULO 657 | Ley de Enjuiciamiento Civil | El letrado o letrada de la Administración de Justicia responsable de la ejecución se dirigirá de oficio a los acreedores registrales cuyos créditos sean preferentes o de igual rango al que sirvió para el despacho de la ejecución y al ejecutado para que informen sobre la subsistencia actual del crédito garantizado y su actual cuantía.
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En caso de que la única forma como vender un piso heredado sea acudir a la subasta judicial, será el Letrado de Administración de Justicia (la persona encargada de organizar la subasta), la persona que de oficio se dirija a la Agencia Tributaria para que pueda “saldar su deuda” tras la venta de la casa, no siendo algo que a usted o a sus familiares les condicione como copropietarios del bien inmueble del que a día de hoy necesitan deshacerse.
Además, al estar tan interesada en la contratación de nuestros servicios, le dejamos a continuación el formulario de contacto de nuestro despacho de abogados para que pueda contarnos más detalles de su caso así como sus datos personales en los que poder localizarla.
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📱 | FORMULARIO DE CONTACTO
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Tras analizar el mensaje enviado por su parte, un profesional de nuestro equipo se pondrá en contacto con usted para brindarle la ayuda profesional que quizás en estos momentos podría requerir, quedando a partir de ahora a la espera de su respuesta.
Un cordial saludo y gracias de antemano
Buenos días, les comento mi duda por si acaso pudieran ayudarme.
Lo primero de todo, darles la enhorabuena por el artículo redactado por su parte, ya que me ha sido de gran ayuda para entender un problema que, como ustedes dicen, lleva bastante tiempo ya atascado en nuestra familia.
Hace 3 años, mi hermano cogió la baja en el trabajo (es electricista) y, lo que parecían que iban a ser 6 meses, se ha alargado ya a más de dos años con problemas, poniendo pegas de todo tipo para la venta de un bien raíz heredado de nuestros padres (en el cual además está viviendo, un piso en Ciudad Lineal que está bastante bien la verdad) y que de ninguna forma tiene intención de abandonar.
Hemos intentado todo (doy fe de ello, estamos súper cansados con este tema) lo que hay que hacer cuando un heredero no quiere vender, desde pedirle un alquiler (a un precio reducido por ser él) o intentar que firme un documento por el cual se comprometa a vender la propiedad compartida en una fecha que a él venga bien con una inmobiliaria de la zona, por ejemplo, en 3 meses.
No obstante, todo ha sido imposible, por lo que vemos que la única opción para vender nuestro piso heredado en Madrid va a ser poner el tema en manos de un abogado.
Él en la actualidad está a la espera de que le llame el Tribunal Médico de la Seguridad Social para que le den una incapacidad permanente (la cual yo se que no se la van a dar), pero mi hermano ha vivido siempre en los mundos de Yupi y tampoco es que sea un “especial amigo del trabajo”.
No obstante, aunque ya se que un heredero no puede negarse a vender su parte, en caso del resto iniciar el procedimiento judicial parra forzar la venta de la casa de la herencia y, durante el desarrollo del mismo finalmente concedérsele dicha incapacidad… ¿Podría repercutirnos esto a nosotros de manera negativa? ¿Es esto lo que se conoce como persona vulnerable?
Quedo a la espera de su respuesta.
PD: También intenté vender mi parte de una propiedad a una empresa pero, como dicen ustedes, la cantidad que me ofrecieron fue totalmente ridícula. No se como hay gente que se presta a eso, pero gracias de nuevo por la transparencia obtenida en el blog de su despacho. Menos mal que no se me ocurrió hacer semejante tontería con la casa de mis padres.
A la atención de Alicia López Serrano.
En primer lugar, agradecerle las palabras hacia la labor de nuestro equipo. Para nosotros, es un placer saber que los lectores del blog encuentran útil la información que en este espacio vamos publicando, ya que ese es el motivo por el que en su momento procedimos a su creación.
Dicho esto, a continuación vamos a explicarle algunas cuestiones que de antemano entendemos la tienen bastante confundida a la hora de iniciar un procedimiento judicial contra su hermano.
🗂 INCAPACIDAD PERMANENTE
Si un heredero vive en la casa (en este caso el piso de Ciudad Lineal mencionado en su comentario) esto no le impediría a usted realizar el procedimiento legal para extinguir la relación de copropiedad existente, si bien como ya sabe si finalmente la casa se vende en subasta se venderá por menos precio al no poder acceder a su interior para visitar el inmueble los posibles compradores interesados.
No obstante, el hecho de que la persona con la que comparte la herencia de un piso tenga declarada una incapacidad permanente (o le vayan a conceder la misma en los meses que están por venir), en ningún caso impide al resto de herederos de una propiedad iniciar las oportunas acciones legales al respecto.
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✍ ARTÍCULO 193 | RDL 8/2015, DEL 30 DE OCTUBRE | La incapacidad permanente contributiva es la situación de la persona trabajadora que, después de haber estado sometida al tratamiento prescrito, presenta reducciones anatómicas o funcionales graves, susceptibles de determinación objetiva y previsiblemente definitivas, que disminuyan o anulen su capacidad laboral .
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Tal como verá en el párrafo anterior, una incapacidad permanente es una situación por la cual, una persona tiene una serie de dificultades para desarrollar su profesión habitual (en el caso de su hermano electricista) tras haberse sometido a un tratamiento médico de distinto tipo y, en función del grado de esas dificultades, nuestro ordenamiento jurídico podría reconocerle hasta 4 grados distintos de incapacidad: parcial, total, absoluta y gran invalidez.
No obstante, en ningún caso esto sería causa de oposición por su parte en el procedimiento para forzar la venta del piso heredado del que usted es copropietaria, puesto que a este respecto solo será válido un pacto de indivisión previamente firmado entre las partes, tal como establece el artículo 400 del Código Civil en su párrafo segundo.
En otras palabras más coloquiales Alicia, una incapacidad está relacionada con la capacidad de su hermano para hacer su trabajo, no otorgándole en paralelo ningún “derecho especial” como copropietario.
🗂 CERT DE EXCLUSIÓN SOCIAL
El certificado de exclusión social (también denominado por su parte y coloquialmente por casi todo el mundo como certificado de vulnerabilidad), es un documento que permite al que lo recibe percibir ayudas de distinto tipo, como por ejemplo, la concesión del ingreso mínimo vital.
Y será en el procedimiento de desahucio contra su hermano que inicie a posteriori la persona que compre su casa heredada en subasta por menos precio donde este documento podría tener algún tipo de repercusión legal, no en su procedimiento para la extinción de la copropiedad existente de la que usted forma parte.
A este respecto, debe tener en cuenta Alicia que, cuando se compran pisos de herencia con inquilinos dentro (lo que coloquialmente y para que usted lo entienda se conoce como “casas con bicho”), esta cuestión ha sido ya valorada previamente por el posible comprador interesado porque, de hecho, ese es el motivo por el cual puede adquirir la casa a un precio menor.
Por último, debe tener en cuenta Alicia que el certificado de exclusión social lo otorgan los servicios sociales del municipio donde la persona está empadronada mientras que el grado de incapacidad es otorgado por la Seguridad Social.
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✍ Es decir, una persona puede tener declarada una incapacidad permanente pero no contar con un certificado de exclusión social y viceversa, no siendo 2 cuestiones que tengan por que estar relacionadas entre sí.
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Esperamos haber resuelto su duda Alicia de la mejor forma posible, quedando a partir de ahora el equipo al completo de GJ Defensa Legal a su entera disposición.
Un cordial saludo y gracias de antemano.