Cuando tenemos un bien indiviso al 50%, al empezar los problemas con la parte contraria es normal preguntarse si un tercero podría comprar la mitad del inmueble en proindiviso del que somos copropietarios, zanjando cuanto antes el conflicto y obteniendo el dinero que por el 50% de la casa cualquiera esté dispuesto a pagar.
De hecho, si en la actualidad este fuese tu caso en concreto, desde ya te adelantamos que se puede vender el 50% de una propiedad indivisa sin avisar al otro copropietario, no necesitando de su autorización para poder firmar el contrato de compraventa en cuestión.
«la sentencia recurrida no aprecia nulidad del negocio impugnado: la compraventa impugnada reúne todos los requisitos estructurales para la validez del negocio (art. 1261 CC), que no precisa la autorización de los codemandantes.
El artículo 399 del Código Civil declara que «todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla…»
No obstante, más allá del extracto de esta sentencia que probaría la afirmación anteriormente realizada por nuestro equipo, es probable que el concepto de mitad indivisa o la opción de vender la misma aún siga sonándote confusa, algo lógico valorando tu desconocimiento legal en la materia.
Por ello, como despacho de abogados especializado en este área de práctica, hoy en este artículo de nuestro blog te explicaremos de manera detallada por qué se puede vender la parte indivisa de un inmueble (con independencia de que ostentes la mitad o un porcentaje inferior), así como otros aspectos relacionados que entendemos también serán de tu interés.
🏠 3, 2, 1… ¡EMPEZAMOS!
SUMARIO DEL POST
¿Se puede vender el 50% de una propiedad indivisa?
Así es. El artículo 399 del Código Civil permite la venta de la parte indivisa de un inmueble al copropietario que así desee hacerlo, no debiendo contar con la aprobación del resto de personas que conforman la relación de copropiedad existente sobre el bien inmueble objeto de conflicto.
Y como ejemplo práctico de esta realidad legal, a continuación encontrarás un contrato de arras que un cliente nos pidió revisar antes de que una empresa procediese a la compra de la mitad indivisa que tenía en un inmueble con su ex mujer años después de producirse su divorcio, habiéndose modificado cualquier dato que permita identificar a las personas que de forma voluntaria firmaron el documento en cuestión.
Una comunidad de bienes (situación legal que se produce cuando un derecho está repartido entre varias personas, en tu caso el derecho de propiedad sobre un bien inmueble) es una figura jurídica cuyo origen se localiza en el antiguo Derecho Romano.
Y ya por aquella época, este escenario legal se sustentaba sobre 4 principios jurídicos que a continuación son detallados por nuestro equipo, siendo el principio de libertad individual el precepto por el cual es posible vender el 50% de una propiedad indivisa.
- PRINCIPIO DE AUTONOMÍA PRIVADA
- PRINCIPIO DE PROPORCIONALIDAD
- PRINCIPIO DE LIBERTAD INDIVIDUAL
- PRINCIPIO DEMOCRÁTICO
De hecho, la clave para que entiendas por qué se puede vender una parte indivisa pasará por que hagas un cambio de perspectiva sobre lo que en realidad «significa» la parte indivisa de un bien inmueble, es decir, aquello de lo que tú eres realmente propietario en la actualidad dentro de la vivienda y que de un tiempo a esta parte te estás planteando vender a un 3ero.
Y para ello, te contaremos brevemente la historia de una casa con 2 hermanas, Rocío y Laura, en la cual una quería vender y la otra no.
El piso, heredado por mitad y proindiviso tras el fallecimiento de su madre Concha, empezó a ser objeto de conflicto entre ellas años después de su muerte, queriendo Rocío venderlo para comprarse su nueva vivienda y Laura negándose a ello al considerar que debía seguir disfrutando del mismo durante sus meses de veraneo, siendo un inmueble ubicado en el municipio costero de Denia (Alicante).
Pero tras cientos de peleas y reproches para vender una propiedad compartida, Rocío finalmente tuvo que asesorarse con un abogado especializado en la materia, el cual le explicó el problema legal que realmente estaba viviendo (y que no era el que ella creía) el cual se puede ejemplificar mediante la siguiente infografía.
Al fallecer su madre Alicia, las hermanas heredaron un «porcentaje de un derecho» sobre la propiedad objeto de conflicto (cada una el suyo), siendo este porcentaje lo que a efectos prácticos se conoce como parte indivisa de un bien inmueble.
De hecho, al tratarse de un porcentaje o cuota, no será posible calcular los m2 que a Laura y Rocío les corresponderían dentro del piso, ya que esta casa es un bien inmueble de carácter indivisible.
Y para que de manera práctica puedas visualizar lo que significa mitad indivisa, a continuación encontrarás la nota simple de este piso (documento que emite el Registro de la Propiedad donde se recogen las circunstancias jurídicas de cualquier vivienda, pudiendo solicitar si los deseas el de tu casa haciendo click en el enlace anterior), diferenciándote lo que sería la propiedad indivisa de lo que ostentan cada una de las hermanas dentro de la misma.
* Este sería en realidad el significado de mitad indivisa
La comunidad de bienes de tipo romano se caracteriza porque en ella cada uno de los cotitulares tendrían atribuida una cuota de participación o, lo que es lo mismo, la cosa pertenece a los comuneros por partes intelectuales o cuotas (véase punto 2 bibliografía artículo).
Por ello, Rocío no podrá vender la casa en proindiviso si Laura se niega ello, ya que estaría disponiendo de un porcentaje del indiviso que no es suyo. No obstante, lo que ella sí podrá hacer es vender la parte indivisa que tiene del bien inmueble objeto de conflicto (en este caso el 50%), no necesitando del consentimiento de su hermana ya que esta cuota sí que le pertenece de forma exclusiva.
Es decir, la conclusión es que Rocío (o tú en este caso, ya que este es el motivo por el cual has empezado a leer este artículo de nuestro blog) podrás vender la mitad de un piso sin caer en problemas legales de ningún tipo, algo que entenderás mejor analizando el siguiente extracto de este manual de Derecho Civil.
Esta inspiración romanista del régimen jurídico de la comunidad de bienes determina los rasgos más destacados de esta institución, entre los que se suele resaltar el cáracter individualista que preside su regulación.
Concepción individualista de la que es claro exponente la configuración normativa del derecho de propiedad que cada comunero ostenta sobre su cuota, y en virtud del cual puede disponer de ella sin necesidad de contar con el concurso de los demás y la prevalencia del interés individual frente al comunitario...
Esperamos haberte explicado con claridad por qué sería posible vender la parte de una propiedad a un tercero interesado y qué es aquello que tú ostentas dentro del bien inmueble objeto de conflicto.
Además, antes de comenzar a explicarte si debes avisar o no al resto de copropietarios, a continuación te dejamos 2 artículos de nuestro blog que, al estar tan relacionados con este tema, presuponemos también serán de tu interés:
¿Debería notificar al resto mi intención de vender la parte indivisa de la propiedad?
Si ya sabemos que Rocío y Laura ostentan el 50% de la vivienda de forma exclusiva, pudiendo vender su mitad de la propiedad a quien cada una considere oportuno, será lógico pensar también que no es necesario que la una a la otra se notifiquen la decisión que finalmente opten por llevar a cabo.
Y aunque esto es así desde un punto de vista estrictamente legal (tal como te hemos explicado en el epígrafe anterior), existen una serie de matices jurídicos que al respecto debes tener muy claros.
En palabras del Tribunal Supremo, una relación de copropiedad siempre es vista como una relación incidental, negativa y transitoria, pudiendo hacer click en el enlace anterior si deseas conocer otros principios que regulan la relación legal que conformas con el resto de personas propietarias de una participación indivisa en el inmueble del que a tí te gustaría vender tu parte en la actualidad.
Y aunque la siguiente afirmación pueda sonarte algo informal, no sería erróneo decir que lo idóneo para el legislador es que una vivienda «perteneza siempre en exclusiva a una sola persona», evitando así problemas similares como los que a ti te han traído a leer este artículo de nuestro blog (unos quieren vender y otros no, los gastos no se pagan a medias, algunas personas usan la vivienda más que otros…).
Por ello, lo lógico será también que, antes de proceder a la venta de la mitad indivisa a un tercero, Rocío se la ofrezca primero a su hermana Laura, con el objetivo de que su piso en Denia vaya teniendo el menor número de copropietarios posibles y así se vaya consiguiendo el objetivo anteriormente mencionado, es decir, que la propiedad sea de una sola persona.
Y es que a fin de cuentas, si Rocío finalmente accede a vender la mitad de una propiedad a una empresa, los problemas entre la corporación y su hermana Laura perdurarían en el tiempo, ya que recordemos que Laura se negaba a la venta porque consideraba oportuno seguir disfrutando de este piso durante sus meses de veraneo.
Pero en el lado contrario de la moneda, si yo soy copropietario y quiero vender (en este caso soy Rocío), pero para ello antes debo notificárselo al resto de personas (en este caso a mi hermana Laura), no cabe duda que mi libertad individual estaría quedando condicionada a la aprobación de un 3ero por lo que…
¿Cómo resuelve nuestro ordenamiento jurídico esta cuestión?
«El derecho de retracto otorgado al comunero tiene como finalidad la protección del interés general, evitando una división de la propiedad potencialmente generadora de conflictos; otorgar el derecho e imponerle luego un requisito que impide su ejercicio es contradictorio con la finalidad legal.
Señala que este derecho, encaminado a remediar las situaciones de copropiedad, que el legislador considera antieconómicas, implica una limitación del derecho del propietario a disponer libremente de la cosa de su propiedad«.
VÉASE PUNTO 5 BIBLIOGRAFÍA ARTÍCULO
Si un copropietario procede a la venta de la parte indivisa del inmueble a un tercero sin previamente avisar al resto de copropietarios, durante los siguientes 9 días a la inscripción de esta compraventa en el Registro de la Propiedad ellos podrán ejercer su derecho de retracto como comuneros, quedándose con la mitad indivisa por el precio que la misma haya sido vendida al 3ero interesado.
No obstante… ¿Recuerdas la última vez que tú consultaste el Registro de la Propiedad para pedir una nota simple del inmueble en el que eres copropietario?
No hace falta que nos des tu respuesta, sabemos que la misma es un rotundo NO.
Y es aquí donde se encontraría la «trampa jurídica» con la que juegan los compradores de herencias y de partes indivisas, la cual podrás entender con tan solo aplicar una pizca de tu sentido común.
Si una entidad finalmente accede a la compra de la parte indivisa de un inmueble del que soy copropietario (en el siguiente epígrafe te explicaremos cómo funcionan este tipo de empresas), lo hará siempre dándonos muchísimo menos dinero de lo que hubiésemos obtenido vendiendo el inmueble de mutuo acuerdo, realidad económica que de forma clara podrás visualizar en la siguiente infografía.
Es decir, si yo vendo la parte de una casa a una empresa (por ejemplo soy Rocío, cansada de ver cómo mi hermana Laura no da su brazo a torcer) es de lógica que no voy a avisar al otro copropietario para que encima se quede con toda la vivienda por una cantidad tan inferior de dinero si finalmente opta por ejercer su derecho de retracto.
¡DESENGÁÑATE!
Aunque desde un punto de vista legal se puede vender el 50% de una propiedad indivisa, cuando se lo vendemos a una empresa el único motivo para ello será quitarnos un problema de encima cuanto antes, estando tan cansados de este tema que ya no nos importe renunciar a una importante suma de dinero.
De hecho, si te paras a pensarlo, ha sido tu haztazgo lo que en realidad te ha llevado a preguntarte si era posible llevar a cabo la venta de la parte indivisa del inmueble del que eres copropietario, asegurándote de que en caso de finalmente hacerlo no te estés metiendo en problemas legales de ningún tipo.
- INMUEBLE VALOR DE MERCADO 300.000€
- PROINDIVISO AL 50% DE 2 HERMANAS
- CADA PARTE VALDRÍA 150.000€
Además, no te preocupes ya que, por su propio interés, en caso de finalmente tú venderles tu mitad proindivisa a una empresa, serán ellos los que te explicarán con todo lujo de detalles porqué no debes de avisar al resto de la decisión que finalmente hayas tomado, asegurándose de que no exista impedimento alguno cuando empiecen a negociar con el resto de copropietarios para vender el inmueble del que a tí te han comprado tu parte.
Echando la vista atrás en la trayectoria profesional de nuestro despacho de abogados, no han sido pocas las veces que, tras vender la parte de la propiedad a una empresa, el resto de copropietarios se han puesto en contacto con nuestro equipo cuando la corporación les ha notificado esta operación de compraventa, buscando información sobre si podían o no ejercer su derecho de retracto.
Visto lo cual sospeche y fuí al Registro de la Propiedad a pedir una nota simple y para mi sorpresa ví que havía vendido su 50% del piso a una empresa que se de dedica a comprar pro-indivisos, de esto me enteré el 11 de Octubre de 2024, ante tal situación solicité abogado de oficio para tratar de impugar la venta y que me asesoraran y a día de hoy , 16/12/2024 mi abogado no sabe que hacer..."
De hecho, el anterior comentario de un usuario en otro artículo de nuestro blog sería uno de los múltiples ejemplos de ello.
Y aunque claramente no es lo que nos gustaría decirles, lo cierto es que el plazo para comprar el indiviso ejerciendo su derecho de retracto como comuneros (haz click en el enlace anterior si quieres leer íntegro el comentario de Francisco José) ya ha terminado, considerándose la inscripción en el Registro el inicio del plazo a partir del cual contar los 9 días y siendo esta cuestión algo sobre lo que el Tribunal Constitucional se ha pronunciado ya de manera taxativa en reiteradas ocasiones.
Esperamos haberte explicado con claridad por qué se puede vender el 50% de una propiedad indivisa sin contar con la aprobación del resto de copropietarios, así como las «herramientas» que este tipo de empresas utilizan para maximizar la inversión realizada por su parte.
Además, en caso de tener una propiedad al 50 por ciento y realmente estar plantándote vender tu parte a una empresa, a continuación encontrarás un «modelo de burofax» similar al que la empresa enviará al resto de copropietarios tras comprar tu cuota, el cual te ayudará a visualizar la explicación realizada por nuestra parte en este último epigráfe de este post.
No obstante, aunque que ya sabes que se puede vender el 50% de una propiedad indivisa, es probable que, analizando lo hasta ahora leído en este artículo de nuestro blog, no sea una opción que realmente te convenza, bien por el poco dinero que vas a recibir a cambio bien por que sigues sin verlo claro desde un punto de vista estrictamente jurídico.
Por ello, si deseas conocer cuál es el procedimiento para forzar la venta de la propiedad indivisa de la que a tí te gustaría vender tu parte (y cuales son las consecuencias para aquellos que se están oponiendo a su venta) te invitamos a rellenar el siguiente formulario de contacto.
A través de un trato cercano y altamente especializado, un profesional de nuestro despacho de abogados te explicará una alternativa diferente a vender tu parte de un piso por menor precio a una empresa que se dedique a esta actividad económica, analizando aquellas herramientas legales que nuestro ordenamiento jurídico te ofrece por el mero hecho de ser parte implicada de un escenario legal de estas características.
Quiero vender la mitad de mi casa a una empresa… ¿Es una opción que me conviene?
Otra de las preguntas que cada semana se repiten en la consulta jurídica de nuestro despacho de abogados, más allá de si se puede vender el 50% de un inmueble, es si se trataría de una opción realmente conveniente para aquellos que están atravesando un problema legal de estas características.
Y aunque podríamos hacer un juicio de valor basado en nuestra experiencia profesional, esto es algo que nada tendría que ver con la política corporativa de nuestro equipo jurídico especializado en este área de práctica.
A fin de cuentas, solo tú sabes qué es aquello que realmente te conviene en este capítulo de tu vida, siendo nuestra labor únicamente explicarte lo que la ley dice al respecto sobre esa decisión que finalmente decidas tomar, la cual como ya te hemos mencionado anteriormente es completamente válida desde un punto de vista estrictamente jurídico.
No obstante, lo que sí podemos hacer es dejarte el enlace a una página donde nuestro equipo ha recopilado diversos testimonios escuchados a lo largo de su carrera de personas que han optado (o no) por vender su parte de la vivienda a una empresa dedicada a esta actividad económica, esperando que las historias de otros puedan ayudarte a tomar tu decisión definitiva.
Además, si te gustaría conocer cómo funcionan realmente las empresas que compran la mitad de una casa, haciendo click en el enlace anterior accederás a un artículo donde nuestro equipo te explicará en profundidad cuestiones tales como:
- ¿Qué es lo que realmente se adquiere al comprar un piso en proindiviso?.
- ¿Qué pautas siguen para vender la propiedad indivisa tras haber comprado tu parte?
- ¿Qué beneficios económicos puede llegar a ofrecer comprar la parte indivisa de un inmueble?
- ¿Qué aspectos tienen en cuenta a la hora de hacer una oferta económica por las mitades indivisas de los copropietarios que desean vender su parte?
Esperamos haberte explicado con claridad por qué se puede vender el 50% de una propiedad indivisa. Sin embargo… ¿Hay alguna otra pregunta que aún no tengas clara? Puedes dejar la misma en la sección de comentarios de nuestro blog.
Un profesional del despacho estará encantado de resolverla a la mayor brevedad posible.
✍ ¡GRACIAS POR LLEGAR HASTA AQUÍ!
«Tras graduarme en derecho en la UC3M opté por reorientar mi carrera hacia el mundo de la comunicación corporativa y el marketing digital, disciplinas profesionales que de siempre he aplicado en entidades de corte jurídico.
Si te gustaría conocer más a fondo qué pasos profesionales me han llevado hasta aquí, te invito a hacer click en el enlace anterior y descubrir mi perfil de LinkedIn.
Además, si hay algo que te gustaría decirme, no dudes en escribirme personalmente un mensaje. Será un placer charlar contigo sobre cómo nuestro despacho de abogados podría ayudarte en la resolución de tu supuesto de hecho»
📚 BIBLIOGRAFÍA DEL ARTÍCULO
1. SAP MADRID. Sección 11, Sentencia 168/2017 del 4 de mayo de 2017
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2pujhrb5
2. MARIA TERESA MARTÍN MORÓN (2021) Concepto de Comunidad en MARÍA JOSÉ REYES LÓPEZ COMUNIDAD DE BIENES (2nda edición, 2021, pág 67 – 68). Editorial Tirant lo Blanch.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2eu5rwylj
3. CARMEN PÉREZ DE ONTIVEROS BAQUERO (2014) División de la comunidad de bienes y exclusión de la acción de división. Página 30. EDITORIAL THOMSON REUTERS ARANZADI.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2lxfvlfr
4. TRIBUNAL SUPREMO. Sección 1, Sala 1era Sentencia 238/2009 del 1 de abril de 2009.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2pujhrb5
5. TRIBUNAL CONSTITUCIONAL. Resolución 54/1994 del 17 de marzo.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2pujhrb5
GJ Defensa Legal respeta lo establecido en materia de derechos de autor por nuestro ordenamiento jurídico.
En nuestro despacho de abogados, el reconocimiento del valor hacia aquellos autores que invierten parte de su tiempo en la elaboración de contenidos jurídicos de calidad representa un pilar fundamental en nuestra forma de entender el derecho, contibuyendo entre todos a una explicación de la ley más sencilla frente a aquellos ciudadanos que se ven inmersos en un conflicto legal de cualquier tipo.
Si te gustaría leer alguna de las fuentes citadas en este artículo, puedes acceder a ellas haciendo click en su correspondiente enlace o visitar la bibliografía jurídica que encontrarás al final de nuestra página web.
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2 respuestas
Mi caso es que la contraparte no tiene el dinero para comprar la mitad de mis derechos yo quiero vender mi mitad que devo hacer x que se me están adueñando del predio y no me dejan dentrar y eso que soy dueño también gracias
A la atención de Jorge Tamayo:
En primer lugar, le agradecemos que comparta su caso con los lectores del blog de GJ Defensa Legal, entendiendo que otras personas podrían sentirse identificadas con el supuesto de hecho planteado por su parte.
Sin embargo, por su forma de redactar el castellano, hemos dado por hecho que nos ha escrito desde un país de Sudamérica, comprobando a posteriori la IP de su mensaje y viendo como efectivamente su mensaje había sido enviado desde Colombia.
Por ello, nuestro consejo es que contacte con un abogado que sí opere en su país de origen, el cual podrá asesorarle mejor sobre la normativa legal aplicable a su caso en concreto y las posibilidades que tiene para dar por terminado el problema mencionado por su parte.
No obstante, al entender que el inmueble del que usted posee una mitad indivisa (y sobre el cual como dice la parte contraria no quiere “comprar sus derechos”) se encuentra también ubicado en su país de origen, nuestro despacho no puede ayudarle en la resolución de su caso, quedando a partir de ahora Jorge a su entera disposición para cualquier otra cosa en la que sí podamos serle de ayuda.
Reciba un cordial saludo de parte de todo nuestro equipo.
Atentamente